Судебная практика показывает, что в некоторых случаях недвижимость оформляется на других лиц по подложным документам без ведома собственника. Затем имущество продается третьим лицам на основании необоснованной регистрации.
Верховный суд заявил, что при обращении в суд собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения незаконно. Например, если была использована поддельная доверенность, этот факт должен быть подтвержден.
Если подлог доказан, продажа и первоначальная регистрация признаются недействительными. Однако имущество могло быть продано другим лицам.
Собственник может истребовать имущество в двух случаях: 1) если договоры являются мнимыми, т.е. направлены на создание видимости добросовестного приобретения; 2) если последующие покупатели не являются добросовестными.
По мнению Верховного суда, в некоторых случаях договор носит формальный характер. Цель - создать видимость добросовестного приобретателя.
Факты, указывающие на это: родственные или близкие отношения, цена значительно ниже рыночной, отсутствие осмотра имущества, финансовое положение покупателя, возврат задатка и другие.
Одного факта обычно недостаточно. Совокупность доказательств должна вести к единственному выводу о мнимости сделки.
В исключительных случаях один факт может быть решающим, например, приобретение дорогого имущества лицом в тяжелом материальном положении.
Если договоры не мнимые, добросовестность покупателя оценивается отдельно.
Добросовестный покупатель, полагавшийся на государственный реестр, защищен законом. Собственник может требовать только возмещения убытков.
Покупатель не считается добросовестным в двух случаях: 1) если в реестр внесено возражение; 2) если покупатель знал о недостоверности записи.
Если возражение не внесено, собственник должен доказать недобросовестность покупателя. Это сложно, так как доказательства часто косвенные.
Верховный суд указывает, что косвенные доказательства должны образовывать единую систему, быть надежными и согласованными.
Цель закона - защитить действительно добросовестных лиц. Формальные критерии неприемлемы.
Если добросовестность покупателя не установлена, его права защищаются.
В некоторых случаях даже добросовестный покупатель не защищен: 1) совместная собственность супругов; 2) двойная регистрация; 3) имущество, не подлежащее частной собственности; 4) безвозмездное приобретение.
